El día 28 de mayo del 2023, ha sido publicado el Decreto Legislativo No. 1568, el cual regula la nueva Ley de Propiedad Horizontal (la “Norma”).
Entrada en vigor y reglamentación:
La norma entrará en vigor a los ciento ochenta días (180) o seis (06) meses siguientes de la publicación de su reglamento. Para tal efecto, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento deberá publicar el reglamento en un plazo no mayor a ciento ochenta días (180) o seis (06) meses contados desde la publicación de la norma.
Derogación
Con la entrada en vigencia a la norma, se derogan:
- Artículo 13; Título III y la Tercera Disposición Final de la Ley No. 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y la Propiedad Común; y,
- Numeral 29.1 del artículo 29 de la Ley No. 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.
Principales modificaciones e inclusiones:
La publicación de la norma, nos trae las siguientes principales modificaciones e inclusiones:
- Se establece la anotación preventiva sobre la predeclaratoria de fábrica, prereglamento interno y preindependización. Asimismo, las anotaciones se mantienen vigente por todo el período que dura la licencia de edificación.
- Se establece la Propiedad Horizontal de hecho.
- Se establece el derecho a sobreedificar o subedificar uno o más pisos por encima o por debajo de las construcciones ya existentes.
- Se establece que las azoteas y los aires son bienes comunes, salvo disposición contraria establecida en el Reglamento Interno.
- Se establece que no se requiere autorización de la Junta de Propietarios para obras en las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, salvo que estas alteren la arquitectura, fachada, volumetría y estilo, la funcionalidad o el uso de la edificación, para lo cual solo necesitarán la licencia respectiva.
- Se agrega la posibilidad de la celebración de Juntas de Propietarios de manera virtual.
- Se regula la figura del administrador, puede ser el presidente (salvo acuerdo contrario en la Junta de Propietarios), cualquier propietario o una persona natural o jurídica elegida por la junta de propietarios. El administrador deberá llevar, las cuentas, los libros contables, dar cuenta documentada de su gestión, entregando los balances de ingresos y egresos. Asimismo, deberá poner a disposición de la Junta de Propietarios la aprobación y verificación de todos los gastos efectuados. Además, tendrá que registrarse en el Ministerio de Vivienda.
- Se establece que la impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios podrá ser a través de la vía judicial o vía arbitral.
- Se regula la posibilidad de anotar una carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria por la falta de pago de cuotas de mantenimiento. Asimismo, se establece que los recibos impagos de las referidas cuotas son títulos ejecutivos que pueden ser ejecutados a través del Proceso Único de Ejecución.
- Por último, se crean 02 registros administrativos:
- Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes, cuyo responsable designado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento proporciona a la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones el acceso al reporte de deudores, a efectos que registre su deuda en la Central de Riesgos de dicha Institución.
- Registro de Administradores de edificaciones sujetas al régimen de la propiedad horizontal, cuyas modalidades y organización se regula en el Reglamento del presente Decreto Legislativo.
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